Kalkulator najmu krótkoterminowego: Ile zarobię na wynajmie na doby?
Wpisz cenę za noc, liczbę wynajętych nocy i swoje koszty. Policzymy roczny przychód, prowizje, sprzątanie, podatek i to, co naprawdę zostaje, a obok pokażemy próg rentowności i wynik przy słabszym obłożeniu.
Stan prawny na 11 października 2026 · ryczałt 8,5% i 12,5% od przychodu
Zostaje rocznie
14 010,00 zł
po kosztach i podatku · średnio 1167,50 zł miesięcznie
Obłożenie
49,3%
180 nocy z 365, czyli 60 pobytów
Próg rentowności
84 noce
Tyle nocy w roku pokrywa koszty, podatek i raty.
Rentowność netto
–
Podaj kapitał włożony w lokal, żeby ją policzyć.
Skąd ta kwota
- Przychód: 180 nocy × 300,00 zł
- 54 000,00 zł
- Prowizje portali
- −8100,00 zł
- Sprzątanie i pranie (60 pobytów)
- −7200,00 zł
- Media i materiały
- −5400,00 zł
- Koszty stałe
- −12 000,00 zł
- Rezerwa na naprawy
- −2700,00 zł
- Wynik przed podatkiem
- 18 600,00 zł
- Ryczałt 8,5% od przychodu
- −4590,00 zł
- Zostaje po podatku
- 14 010,00 zł
A jeśli gości będzie mniej?
Ten sam lokal, ta sama cena i koszty, inna liczba wynajętych nocy. „Zostaje” to kwota po kosztach i podatku.
| Noce w roku | Obłożenie | Przychód | Zostaje |
|---|---|---|---|
| 126 (−30%) | 34,5% | 37 800 zł | 6207,00 zł |
| 144 (−20%) | 39,5% | 43 200 zł | 8808,00 zł |
| 162 (−10%) | 44,4% | 48 600 zł | 11 409,00 zł |
| 180 (Twój plan) | 49,3% | 54 000 zł | 14 010,00 zł |
| 198 (+10%) | 54,3% | 59 400 zł | 16 611,00 zł |
Cena, liczba nocy i koszty to Twoje założenia, a nie dane rynkowe. Wynik nie obejmuje VAT, podatku od nieruchomości innego niż wpisany w kosztach stałych, opłaty miejscowej ani wartości Twojej pracy. Stawki ryczałtu i limity: podatki.gov.pl. Wynik ma charakter informacyjny i nie jest poradą podatkową.
Jak liczymy wynik z wynajmu
Kalkulator prowadzi dwa rachunki. Ekonomiczny: przychód z rezerwacji (cena za noc razy liczba wynajętych nocy) minus prowizje portali, sprzątanie po każdym pobycie, media, koszty stałe, wynagrodzenie operatora i rezerwa na naprawy. Podatkowy: ryczałt liczony od całego przychodu, bo przy ryczałcie koszty nie pomniejszają podatku. Dlatego wysoka prowizja albo drogie sprzątanie obniżają to, co zostaje, ale nie obniżają podatku.
Najem prywatny czy działalność
W obu wariantach kalkulator stosuje ryczałt 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki. Przy najmie prywatnym nie ma składek, a małżonkowie we wspólności majątkowej mogą mieć limit 200 000 zł, gdy cały przychód rozlicza jedno z nich. Przy działalności gospodarczej (usługi związane z zakwaterowaniem) dochodzi składka zdrowotna zależna od rocznego przychodu oraz składki społeczne ZUS, chyba że masz inny tytuł do ubezpieczeń, na przykład etat z co najmniej minimalnym wynagrodzeniem. Składki społeczne i połowa zapłaconej składki zdrowotnej pomniejszają przychód do opodatkowania. Te kwoty liczy ten sam silnik co porównanie form opodatkowania.
To, czy Twój wynajem jest najmem prywatnym, czy działalnością, zależy od sposobu organizacji, skali i zakresu usług dla gości. Kalkulator tego nie rozstrzyga: pokazuje wynik dla wariantu, który wybierzesz. W razie wątpliwości można wystąpić o interpretację indywidualną.
Próg rentowności i rentowność netto
Próg rentowności to najmniejsza liczba wynajętych nocy w roku, przy której po kosztach, podatku i ratach kredytu nie dokładasz do lokalu. Rentowność netto to roczny wynik po podatku podzielony przez kapitał włożony w lokal (zakup, wykończenie, wyposażenie), bez uwzględnienia rat kredytu. Tabela „A jeśli gości będzie mniej?” pokazuje ten sam lokal przy liczbie nocy niższej o 10, 20 i 30 procent.
Czego kalkulator nie liczy
Wszystkie kwoty wejściowe to Twoje założenia, a nie dane rynkowe: kalkulator nie zna cen ani obłożenia w Twojej okolicy. Nie liczy VAT (do 240 000 zł sprzedaży w roku można korzystać ze zwolnienia, powyżej wynik będzie niższy), opłaty miejscowej, amortyzacji, zmiany wartości mieszkania ani wartości Twojej własnej pracy. Wynik jest roczny: w sezonie i poza nim miesiące mogą się bardzo różnić. Przy działalności podatek jest sumą dwunastu miesięcznych zaliczek przy równym rozkładzie przychodu, więc może różnić się o kilka złotych od rozliczenia rocznego.
Więcej o stawkach, formalnościach i przykładach dla różnych lokalizacji: Ile zarobię na wynajmie krótkoterminowym?