Ile zarobię na wynajmie krótkoterminowym? Zyski, podatki i formalności

Ile można zarobić na wynajmie krótkoterminowym mieszkania w Polsce? To zależy od lokalizacji, ceny za noc, liczby rezerwacji, kosztów utrzymania nieruchomości i sposobu opodatkowania. Apartament w centrum Warszawy może przyciągać gości przez cały rok, mieszkanie w nadmorskim kurorcie zarabia najwięcej latem, a lokal w mniejszym mieście może mieć znacznie niższe obłożenie.

Wynajem na doby potrafi dawać atrakcyjne przychody, ale nie jest inwestycją bez kosztów i ryzyka. Prowizje portali rezerwacyjnych, sprzątanie, media, naprawy, podatki i okresy bez gości sprawiają, że rzeczywisty zysk bywa dużo niższy od kwoty widocznej w panelu rezerwacji. Wszystkie kwoty w tym artykule policzyliśmy tym samym silnikiem co kalkulator najmu krótkoterminowego, więc każdy przykład możesz tam odtworzyć i zmienić pod swój lokal.

Kwoty w przykładach to założenia ilustracyjne, a nie gwarantowane wyniki ani średnie rynkowe. Przepisy opisujemy według stanu na 11 października 2026 r.

Ile można zarobić na wynajmie na doby?

Przychód liczy się ze średniej ceny za noc i liczby wynajętych nocy w roku. Jeśli mieszkanie jest wynajmowane przez 180 nocy, a średnia cena jednej nocy to 300 zł, przychód z rezerwacji wynosi 180 × 300 zł = 54 000 zł rocznie. To jednak przychód, a nie zysk. Od tej kwoty trzeba odjąć koszty i podatek.

Na wynik wpływają przede wszystkim:

• lokalizacja mieszkania i atrakcyjność turystyczna okolicy,
• średnia cena za noc i sezonowość popytu,
• liczba wynajętych nocy i przeciętna długość pobytu,
• prowizje portali rezerwacyjnych,
• koszty sprzątania, prania pościeli i przygotowania lokalu,
• czynsz administracyjny, media, internet, ubezpieczenie i naprawy,
• podatek dochodowy, ewentualny VAT i składki, jeśli wynajem jest działalnością gospodarczą,
• koszt kredytu, włożonego kapitału i własnej pracy.

Dlatego opłacalność ocenia się na wyniku całego roku, a nie na przychodzie z najlepszego miesiąca sezonu.

Wynajem krótkoterminowy w różnych regionach Polski

Polska nie jest jednym rynkiem najmu na doby. Miasta i regiony przyciągają różnych gości, a to przekłada się na ceny, obłożenie i koszty.

Duże miasta: Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań

Popyt tworzą tu turyści, osoby w podróży służbowej, uczestnicy konferencji i wydarzeń oraz goście przyjeżdżający prywatnie na kilka dni. Zaletą bywa bardziej równy popyt w ciągu roku, wadami są konkurencja, wysokie ceny mieszkań i koszty utrzymania. Dużo zależy od dokładnego położenia: lokal blisko centrum, dworca albo komunikacji miejskiej osiąga inne ceny i obłożenie niż podobne mieszkanie na obrzeżach.

Morze: Trójmiasto, Kołobrzeg, Świnoujście i mniejsze kurorty

W miejscowościach nadmorskich przychody mocno zależą od wakacji i długich weekendów. Wysokie ceny w lipcu i sierpniu nie oznaczają jeszcze wysokiej rentowności w skali roku: w rachunku trzeba ująć słabsze miesiące, przygotowanie mieszkania przed sezonem i ryzyko pogody. Warto sprawdzić, czy apartament ma atuty przydatne poza latem, na przykład parking, ogrzewanie albo atrakcje całoroczne w okolicy.

Góry: Zakopane, Karpacz, Szklarska Poręba, Beskidy

W górach liczą się ferie zimowe, sezon narciarski, wakacje i długie weekendy, ale popyt rozkłada się różnie zależnie od miejscowości i pogody. Do kosztów trzeba doliczyć ogrzewanie, utrzymanie części wspólnych, odśnieżanie i wyposażenie dla rodzin oraz większych grup.

Mniejsze miasta i miejscowości poza kurortami

Niższa cena mieszkania nie musi oznaczać lepszej inwestycji. Tam, gdzie ruch turystyczny jest mały, problemem bywa zbyt mała liczba rezerwacji. Alternatywą są lokale dla pracowników projektowych, osób na szkoleniach, pacjentów i ich rodzin albo klientów lokalnych firm. W takich miejscach opłacalność warto porównać także z najmem długoterminowym.

Przykładowe kalkulacje wynajmu krótkoterminowego

Trzy scenariusze poniżej pokazują, jak przychód przekłada się na zysk. Nie są to wyniki konkretnych apartamentów. W każdym przyjęliśmy, że właściciel ma mieszkanie bez kredytu, rozlicza najem prywatny ryczałtem 8,5% i korzysta ze zwolnienia z VAT.

Scenariusz A: mieszkanie w dużym mieście

Średnia cena 300 zł za noc i 180 wynajętych nocy w roku, czyli około 49% dostępnych nocy.

Średnio daje to około 1168 zł miesięcznie po kosztach i podatku. Nie znaczy to, że taka kwota wpływa co miesiąc: w słabszych okresach wynik bywa dużo niższy, a nawet ujemny.

Scenariusz B: apartament w regionie turystycznym

Średnia cena 450 zł za noc i 140 wynajętych nocy w roku. Cena jest wyższa, ale obłożenie niższe niż w mieście (38%).

Mimo wyższej ceny za noc wynik jest podobny do miejskiego, bo wyższe są koszty utrzymania, a sezon jest krótki. Apartament w popularnym kurorcie może zarabiać bardzo dobrze, ale może też rozczarować, jeśli przez większą część roku stoi pusty.

Scenariusz C: mieszkanie o wysokim obłożeniu

Średnia cena 280 zł za noc i 220 wynajętych nocy w roku, czyli około 60% dostępnych nocy, przy krótkich pobytach.

Mieszkanie jest zajęte przez większą część roku, ale częsta wymiana gości oznacza 100 sprzątań zamiast 60, więc sprzątanie kosztuje tu najwięcej.

Co pokazują te przykłady?

To wyliczenia poglądowe. Nie obejmują zakupu nieruchomości, kosztu kapitału, odsetek od kredytu, dużych remontów, wynagrodzenia właściciela za własną pracę ani składek, jeśli wynajem jest działalnością gospodarczą. Przy słabym obłożeniu, drogim finansowaniu albo konieczności wynajęcia operatora apartament może przynosić stratę.

Wystarczy mniej gości: gdy mieszkanie ze scenariusza A będzie wynajęte przez 144 nocy zamiast 180, po podatku zostanie 8808 zł rocznie, a przy 126 nocach 6207 zł. Koszty stałe trzeba płacić także wtedy, gdy lokal stoi pusty.

Jak obliczyć rentowność inwestycji?

Jeśli kupujesz mieszkanie specjalnie pod wynajem na doby, sama kwota, która zostaje po rachunkach, nie wystarcza do oceny opłacalności. Trzeba ją odnieść do włożonego kapitału:

Rentowność netto = roczny wynik po kosztach i podatku ÷ zainwestowany kapitał × 100%.

Załóżmy, że zakup mieszkania, wykończenie i wyposażenie kosztowały łącznie 500 000 zł, a po kosztach i podatku zostaje 14 010 zł rocznie. Wtedy 14 010 zł ÷ 500 000 zł to około 2,8% rocznie. Kwota 500 000 zł to liczba do rachunku, a nie szacunek ceny mieszkania w konkretnym mieście. Dla porównania warto sprawdzić, ile daje ta sama kwota w obligacjach skarbowych, pamiętając, że mieszkanie może też zyskać albo stracić na wartości.

Przy kredycie policz przepływy po racie. Gdyby mieszkanie ze scenariusza A było obciążone ratą 2000 zł miesięcznie, roczny wynik wyniósłby −9990 zł: właściciel dokładałby do lokalu, licząc na wzrost jego wartości. Ratę dla swojej kwoty policzysz w kalkulatorze kredytu hipotecznego.

Dobra kalkulacja odpowiada na trzy pytania:

1. Ile wyniesie przychód w realistycznym, a nie idealnym roku?
2. Ile zostanie po kosztach, podatkach i obsłudze kredytu, także przy obłożeniu niższym o 20-30%?
3. Czy stopa zwrotu wynagradza ryzyko, zaangażowany kapitał i czas poświęcony na obsługę gości?

Jakie podatki trzeba zapłacić?

Nie wystarczy wiedzieć, że od wynajmu płaci się 8,5% podatku. Najpierw trzeba ustalić, czy przychody są najmem prywatnym, czy przychodami z działalności gospodarczej (usług zakwaterowania).

Najem prywatny czy działalność gospodarcza?

Nie każdy wynajem na doby oznacza prowadzenie działalności, ale regularne, zorganizowane świadczenie usług noclegowych może mieć taki charakter. Przy ocenie liczą się sposób organizacji, skala i ciągłość działania, zakres usług dla gości oraz to, czy właściciel tylko udostępnia własny majątek, czy prowadzi zorganizowaną działalność usługową. Samo korzystanie z portalu rezerwacyjnego ani krótki czas pobytu niczego nie przesądzają. W razie wątpliwości można wystąpić o interpretację indywidualną.

Ryczałt 8,5% i 12,5%

Przy najmie prywatnym podatek to ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki. Te same stawki ustawa przewiduje dla usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55) rozliczanych ryczałtem w działalności gospodarczej. Ryczałt wpłaca się w trakcie roku co miesiąc albo co kwartał, a po roku składa zeznanie PIT-28 (od 15 lutego do 30 kwietnia).

Podstawą jest przychód, a nie kwota, która zostaje po prowizji portalu, sprzątaniu i rachunkach. Wysokie koszty obniżają więc zysk, ale nie obniżają podatku.

Przykład: przy przychodzie 140 000 zł rocznie podatek to 100 000 zł × 8,5% = 8500 zł oraz 40 000 zł × 12,5% = 5000 zł, razem 13 500 zł.

Limit 100 000 zł jest wspólny dla wszystkich wynajmowanych lokali, a nie osobny dla każdego. Małżonkowie we wspólności majątkowej mają limit 200 000 zł, jeśli cały przychód z najmu rozlicza jedno z nich: w przykładzie wyżej podatek wyniósłby wtedy 11 900 zł.

Składki ZUS i składka zdrowotna

Najem prywatny nie powoduje obowiązku opłacania składek. Jeśli wynajem jest działalnością gospodarczą, dochodzi składka zdrowotna, a często także składki społeczne ZUS. Ich wysokość zależy od sytuacji przedsiębiorcy: innego tytułu do ubezpieczeń (na przykład etatu), przysługujących ulg i wysokości przychodu.

Różnicę widać na mieszkaniu ze scenariusza A. Przy najmie prywatnym zostaje 14 010 zł rocznie. Jako działalność na ryczałcie, gdy właściciel ma etat i płaci z działalności tylko składkę zdrowotną, zostaje 8288 zł, a przy pełnych składkach ZUS wynik to −9830 zł. Przy jednym mieszkaniu pełny ZUS potrafi więc zjeść cały zysk.

Przy działalności warto porównać także skalę podatkową i podatek liniowy, bo tam podstawą jest dochód, czyli przychód po odliczeniu kosztów. Przy wysokich kosztach może to być korzystniejsze niż ryczałt. Pomoże w tym porównanie form opodatkowania.

VAT: czy trzeba doliczać 8%?

Usługi zakwaterowania są objęte stawką 8% VAT. Nie znaczy to, że każdy właściciel musi od razu doliczać VAT do ceny noclegu: w 2026 r. limit zwolnienia podmiotowego wynosi 240 000 zł sprzedaży rocznie, o ile spełnione są warunki ustawowe. Limit VAT jest osobny od limitu przychodów dla ryczałtu.

Kto korzysta ze zwolnienia, nie nalicza VAT, ale też nie odlicza VAT z zakupów. Szczególnej uwagi wymagają prowizje pobierane przez portale zagraniczne: zależnie od umowy i statusu podatnika mogą oznaczać import usług, a z nim rejestrację VAT-UE i rozliczenie VAT od samej prowizji.

Podatek od nieruchomości

Sposób wykorzystania lokalu może wpływać na stawkę podatku od nieruchomości. Nie należy zakładać, że stawka dla mieszkania używanego na własne potrzeby zawsze będzie właściwa dla lokalu wykorzystywanego do świadczenia usług noclegowych. Najlepiej potwierdzić to w urzędzie gminy, zwłaszcza gdy lokal został kupiony z myślą o regularnym wynajmie gościom.

Jakie formalności prawne trzeba spełnić?

Oprócz podatków trzeba sprawdzić, czy lokal wolno w ten sposób wykorzystywać i jakie wymagania dotyczą usług noclegowych.

Ewidencja obiektu i wymagania gminy

Ustawa o usługach hotelarskich definiuje usługi hotelarskie szeroko: obejmują one krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań i pokoi. Obiekty inne niż hotele, motele czy pensjonaty zgłasza się do ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, przed rozpoczęciem świadczenia usług. W urzędzie gminy warto ustalić:

• czy lokal podlega zgłoszeniu do ewidencji,
• jakie dokumenty są wymagane,
• jakie warunki sanitarne, techniczne i przeciwpożarowe trzeba wykazać,
• czy potrzebne są dodatkowe decyzje albo uzgodnienia.

Brak zarejestrowanej firmy nie oznacza automatycznie braku obowiązków wobec gminy: kwalifikacja podatkowa i przepisy o usługach hotelarskich to dwie osobne sprawy.

Nowa ustawa o najmie krótkoterminowym

8 października 2026 r. Sejm uchwalił rządową nowelizację ustawy o usługach hotelarskich, która porządkuje rynek najmu krótkoterminowego (407 głosów za, 24 przeciw, 9 wstrzymujących się). Ustawa trafia teraz do Senatu, a potem do podpisu Prezydenta, więc na 11 października 2026 r. jej przepisy jeszcze nie obowiązują. Według zapowiedzi rządu mają wejść w życie zasadniczo po 14 dniach od ogłoszenia.

Projekt przyjęty przez rząd przewidywał między innymi:

• Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, do którego wynajmujący zgłaszają także prywatne mieszkania,
• obowiązek posiadania regulaminu pobytu i podania kontaktu do właściciela albo administratora,
• kary za brak rejestracji i możliwość wykreślenia z wykazu przy powtarzających się skargach,
• przekazywanie przez portale internetowe danych o wynajmach, zgodnie z rozporządzeniem (UE) 2024/1028 stosowanym od 20 maja 2026 r.

Ostateczny zakres obowiązków będzie znany dopiero po ogłoszeniu ustawy w Dzienniku Ustaw. Do tego czasu nie należy traktować tych rozwiązań jak obowiązującego prawa.

Bezpieczeństwo przeciwpożarowe

Lokale i pomieszczenia, w których świadczone są usługi hotelarskie, muszą być wyposażone w autonomiczne czujki dymu. Dla działających obiektów termin dostosowania minął 30 czerwca 2026 r. (rozporządzenie MSWiA z 21 listopada 2024 r.). W określonych przypadkach wymagane są też czujki tlenku węgla. Warto również sprawdzić instalację elektryczną i gazową, wentylację oraz drogi ewakuacyjne, a gościom zostawić instrukcję bezpieczeństwa i numery alarmowe.

Wymagania sanitarne i techniczne

Lokal powinien być czysty, mieć sprawne instalacje, dostęp do wody, łazienkę, bezpieczne wyposażenie i sprawną wentylację. Zakres wymaganych dokumentów warto ustalić z gminą, a w razie potrzeby z Państwową Inspekcją Sanitarną. To, że mieszkanie nie jest hotelem w potocznym rozumieniu, nie zwalnia go z tych wymagań.

Opłata miejscowa albo uzdrowiskowa

W części miejscowości turystycznych pobierana jest opłata miejscowa, a w uzdrowiskach opłata uzdrowiskowa. Nie dotyczą one wszystkich noclegów w Polsce: o tym, czy i w jakiej wysokości są pobierane, decyduje uchwała rady gminy. Właściciel lokalu może być inkasentem, czyli pobierać opłatę od gości i przekazywać ją gminie.

Umowa z gościem: co powinna zawierać?

Dobrze opisane warunki pobytu ograniczają ryzyko sporów. Przy rezerwacji przez portal obowiązują jego zasady płatności i anulowania, ale właściciel powinien je znać. Przy rezerwacjach bezpośrednich warto przygotować regulamin i wzór potwierdzenia rezerwacji, które określają:

• dane stron i adres nieruchomości,
• termin pobytu, godziny zameldowania i wymeldowania,
• cenę całkowitą, opłaty dodatkowe i zasady płatności,
• liczbę osób, które mogą przebywać w lokalu,
• warunki anulowania rezerwacji, niepojawienia się gościa i zwrotu płatności,
• zasady korzystania z wyposażenia i części wspólnych,
• odpowiedzialność za szkody oraz warunki pobrania i rozliczenia kaucji,
• zasady dotyczące ciszy nocnej, imprez, palenia i zwierząt oraz skutki ich naruszenia.

Jeśli zbierasz dane gości (imię, nazwisko, kontakt), jesteś ich administratorem i powinieneś poinformować gościa, po co i jak długo je przechowujesz.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie: ile właściwie zarobisz?

O zarobku z wynajmu krótkoterminowego decydują cena za noc, liczba wynajętych nocy i koszty, a nie przychód z najlepszego miesiąca. W trzech przykładach z tego artykułu z przychodu od 54 000 zł do 63 000 zł rocznie po kosztach i ryczałcie zostaje od 14 010 zł do 15 576 zł, czyli około jednej czwartej. Rata kredytu, pełny ZUS albo słabszy sezon mogą ten wynik sprowadzić poniżej zera.

Zanim kupisz mieszkanie pod wynajem na doby albo przestawisz na niego lokal wynajmowany dotąd na dłużej, policz wynik dla własnych liczb w kalkulatorze najmu krótkoterminowego i sprawdź w gminie, jakie obowiązki dotyczą Twojego lokalu.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą podatkową ani prawną. Stan prawny na 11 października 2026 r. Kwalifikację wynajmu (najem prywatny albo działalność) i obowiązki wobec gminy warto potwierdzić dla własnej sytuacji.

Tekst informacyjny, nie stanowi porady podatkowej ani prawnej.